2009年11月1日 星期日

五A總裁彭淮南示警房市-談台灣土地利益分配

2008年被銀行家雜誌(The Banker)評為2008年亞洲最佳央行總裁、之前五次獲全球金融雜誌(Global Finance)評為最佳央行總裁(A級),「五A」總裁的彭淮南前幾天跳出來,對一些景象說了些微的想法:

2009-10-30 中國時報【劉宗志/台北報導】彭淮南示警房市營建股全趴

 外傳央行總裁彭淮南邀集三大房貸龍頭銀行,希望銀行不要貸給房市投資客,不要低利率壓搶貸款,被市場解讀為房市降溫的「警訊」,營建、資產、金融等族群成為昨日殺盤重心。

年輕一點的朋友可能不知道,90年代初期台灣曾有一個轟轟烈烈的「無殼蝸牛」運動,當年因為台灣房價飆漲,導致一堆中產階級根本無力負擔房子,眾多的人集結開始進行無殼蝸牛的運動,講到這運動需要提到這個人-李幸長,請參見中山美麗之島精華區的資料,以下內容引述連結為下:http://bbs.nsysu.edu.tw/txtVersion/treasure/tmm/M.855789194.D/M.872868985.A/M.1024415993.A/M.1024416034.A.html

李幸長,一九五二年生於台南縣永康鄉。師範大學歷史系畢業,曾擔任過小學老師,以及社運工作者,現任四海遊龍鍋貼專賣連鎖店董事長、幼稚園負責人。 李幸長高中畢業、服完兵役後,隨即到台北謀發展。他苦讀考上師大夜間部,開始半工半讀,並積極創業卻因不諳經營而一頭栽進龐大債務的泥淖中。為了還債,他當過計程車司機、工地主任,最後則在始料未及中開始了長達十三年的國小老師生涯。 一九八八年李幸長為了專心準備研究所考試,暫時辭去工作,也賣掉了房子,沒想到半年後房價已飆漲一倍,中產階級成了無力負擔超高房價的『無殼蝸牛』!

憤怒不平的他於是發起『無住屋運動』,並成為轟動一時的『萬人夜宿忠孝東路』活動的精神領袖。 一九九二年,他一肩背起重達十多公斤的蝸牛殼,全省行軍參選立法委員,而隨著他的落選,『無住屋者團結組織』也劃下了休止符,轉進成立『崔媽媽租屋中心』繼續為租屋族服務打拚。

無殼蝸牛的網站:http://www.tmm.org.tw/snail/snail.htm

台灣最近從Sars之後房價又飆漲了,偏遠鄉村許多置產的人房價並沒有漲,甚至下跌,譬如我的家鄉苗栗,房價下跌使很多懷抱買土地致富的親友賠掉不少錢,但是他們很扼腕因為台北縣市的房價、還有諸如一些新興的地區如高鐵站週遭、新竹竹北等地區,卻真的房價上漲極多,但自己卻沒有跟隨到這一波房地產的漲幅。

我自己也是無殼蝸牛,我長年租賃房子,我抱持著往後就是身無恆產的心情,同時我認為房地產除非能夠一次購買繳清,否則每個月貸款都是財務負擔,所以我並打算要擁有房子,我的觀念是如果往後我變得很有錢、那我也無需擔心可以隨便買個房子;但如果我沒錢,那就算我擁有房子還是必須被拍賣。但是一般社會上的人都希望擁有自有的房子,因此台灣的房地產始終都有支撐點。

但因為南北發展不均衡,加上都市非都市的開發程度顯著差異,鄉村地區的房地產不漲反跌,但沒有參與到台北縣市、台中都會等置產的人民,就全部都沒有賺到房地產的漲幅差價。現在的狀況就是,許多人手上有許多房子,比如我的房東,他早期就置產不斷用房產出租在賺取利潤,然後再購買更多房屋,因此其財富迅速累積,現在每個月只要當包租公就可月入10幾萬(我幫他算過,他光出租房屋一個月可收入14萬多),加上台灣實際地價和公告地價沒有嚴格徵查,擁有不動產的人只要繳交低廉的稅金及增值稅,只要賭對購買房屋的區位,幾乎都可以靠高漲幾倍的房價致富,比如我房東當年(1970年代)購買這房屋約40多萬新台幣,當年國中小教師月薪約2000多元,現在這房子值1300多萬新台幣,現在國中小教師月薪約4-5萬元。所得增長速度遠不如房屋漲價的幅度。

我不是反商主義者,也不要質疑我的立場,我並不認為擁有房屋致富者是罪惡的,人家有投資眼光,努力存錢購屋然後致富,這是台灣夢的實現,但我在意的是這種機會的公平均等性質。因為南北發展差異,同樣的一個年輕人,一個買台北市房子、一個買苗栗縣房子,但結局卻大不相同,台北市房子大賺投資財,苗栗縣買房的除非自住,否則光房價都下跌損失了。你可能會嗆我,那有本事有眼光,那當初不會到台北市來購屋喔,我想探討的就是這種情況,講這種話我不想理會,因為很多事情沒有「早知道」這回事。有興趣的人可以去問問長輩,根據我祖父口述,如果他記憶沒錯,1960年代苗栗的田地和台北縣中永和的田地價格所差無幾,但這幾年地價卻整整差距達到百倍以上。這就是當年孫中山喊出「漲價歸公」的背景,共產黨某種程度也利用了貧富差距地主及佃農的利益衝突,成功攫取為眾較多貧農支持,才將國民黨逼到台灣來。而國民黨在台灣也立即用嚴厲手段進行土地改革,如375減租、公地放領等政策。為的就是緩和土地利益衝突。

我並不是左派,我不反對大家購屋致富,但是我們來拆解以下的環節:

1、有人先去跟銀行貸款買屋,不用自己出錢,只要少少的部分比例的自備款就可以買下房屋,後續再月繳貸款,如果利率低這月貸款負擔就很輕鬆,如果房價迅速上漲,妳購屋後脫手可以大賺一筆差價,妳再償還貸款就可以賺進房屋差價。這種狀況就是當年70年代房地產泡沫時流行的財務槓桿操作,只要出一定比例的自備款,先貸款用銀行資金買下房子,等短期房價上漲賣掉,就可以累積財富,再循環操作幾次就可以賺進大筆錢。當年許多建設公司玩的更大,先貸款買下大筆土地,自有資金只要準備開工的一部分資金,開始銷售預售屋讓買屋者去向銀行貸款,將房屋產權抵押給銀行,建設公司拿到房屋價款就可以不用自己的錢,可以開始分階段施工、購屋者分階段向建設公司繳納房屋款,這個環節就這樣進行下去。大家可以想像當年有權有勢的人可以大量向銀行申貸,甚至勾結銀行內部提高土地或房屋鑑定價格,比如說原本100萬的房屋故意提高鑑價到300萬,原本只能貸到6成60萬卻可以貸到180萬,遠高於房屋本身價值,等於是無本生意,如果順利經過幾次操作大概就賺到荷包滿滿,很多妳現在看到的建設公司老闆都是這樣賺到第一桶金,奠定未來更大舉擴張的基礎。

2、上述的操作結束,再尋找下一個標的,投資者繼續找下一個目標買下數十棟房屋,建設公司繼續圈地買下大批土地,依照以上方式繼續操作、繼續賺錢。而妳可以想像大多數殷實的中產階級,大概一輩子只能買一間房屋,因為要準備自備款成數,而且妳也沒有政商關係可以超貸出大量金額,更不可能虛報房屋土地價格,取得更多銀行資金來進行槓桿操作。在這個階段貧富差距已經明顯區分出來,勇敢冒險的商人迅速累積大量財富,而且是幾億、十幾億財富,而一般人民或家庭運氣好的賺到一間房屋的漲價差距,但因為是自住,一定要繳完房貸或者繳完部份房貸,敢賭的人可以再貸款去投資第二間房子,我們身邊也有這樣致富的人,但大多數人卻只能眼睜睜看著房價上漲,然後守著自己的自住住宅,運氣好的以為自己將來脫手可以賺到漲價差距,運氣差的買到不好地段的還要賠上房屋差價,比如我有個朋友住在桃園龍潭,他因為財務周轉不靈賣掉房屋後,原本420萬買的房屋只賣了350幾萬,等於這幾年他繳了房貸,結果賣掉房屋他還倒欠銀行錢。因為他的房子沒有漲價、反而跌價了

3、這些賺到大筆金錢的新貴手上擁有大筆資金現金,開始尋找轉投資事業,因此跨足電子業,入主原本上市櫃公司,甚至成立銀行、入主金融機構,一方面將自己起家的建設公司股價炒高,大賺資本市場股價及抵押股票的錢,另一方面打通金庫,如果成立或擁有銀行更好,可以直接用大眾存戶的錢當做自己資金的水庫週轉,勾結指示員工超貸給關係企業,用這些資金再去炒地皮、拉高房價,以期再賺更多錢,妳不要以為我胡說,以前的力霸王又曾集團就是這樣成立中華商銀,留下幾百億債務債務坑洞。

4、轉投資順利時這些有錢人更有錢,因為本業房地產大賺,加上轉投資事業在景氣好時大好,雙邊大賺累積更多財富,因此更積極尋找更多投資機會,各種再挪移銀行資金去投資境外公司、買土地、利用親友人頭轉投資洗錢等等,這階段就出現了。總之就是很有效率地將手下可以掌握、或者非常熟悉的金融機構的資金,用非法或合法手段大量搬出去,供自己其他投資資金水位使用,或者賺取更多的錢到自己口袋。大家可以試想:如果經過專業評估,利用自己掌握的金融機構擔任投資、甚至擔任初期創投的角色也無可厚非,只要符合法律遵守專業投資評估,可以替廣大投資者尋找資金投資效率高的轉投資也是好事,但妳可以發現由於「代理人」問題,其掌握的金融機構並非獨資、也只佔很小的股權,當然可以肆無忌憚搬錢出去,因為他只要出很少錢卻可以大幅利用超過自己股權的資源及資金。

5、接下來的故事大家就耳熟能詳,當景氣反轉或者轉投資失利、甚至因為執政黨選舉換人作,這些財團或有錢人因為資源不如以前,紛紛虧損開始私下大挪移資金想要扭轉乾坤,但無奈情勢已去紛紛財務黑洞出現,動輒虧損幾百億金額,有些雙手一攤表明無力償還,這一種還算有良心的;另一種甚至在事發前再大舉債一次,然後債留台灣自己攜帶鉅款落跑到國外。妳覺得不公平,可是這件事從一開始就注定這樣,所有的跡象所有的操作都注定會呈現這個結局。更悲哀的是政府又害怕讓大財團、金融機構倒閉,因此政府出手接爛攤子,這才發現當初抵押的房地產根本沒有這些價值,比如借一百億可能抵押股票房地產只值10億,這些人也乾脆就讓給銀行查封,反正好處已經到手。最後還是納稅人大眾用大家的錢來補這個黑洞。

6、眾多炒地皮、動用公眾資源轉投資致富拿到自己口袋的有錢人,開始謀求在政治上的勢力,於是不管是透過資金資助,或者自己推派候選人、甚至在某些中南部縣市,用金權勾結黑道用惡勢力來參選,不斷滲透到地方各種有利益的事業如:盜採砂石、色情行業、簽賭賭博等,迅速累積資本然後進軍政壇,並且結合地方角頭及勢力,變成民代甚至進軍中央當選立委、最後可以施壓到政策上。更進階的就是資助金援總統候選人,整個輸金給總統,這也是這幾年各位所看到的真相。而利用政治上資源分配的力量,這些財團或有錢人更可以左右政策、並且控制更多金脈及金融機構,謀求自己更大的利益。

這中間我特地拿出一塊來討論,很多人以為政府不斷推出「青年優惠房貸」,或者各種優惠的房貸是嘉惠人民,其實不然。我講過了我不是左派,我反而贊成讓市場機制運作,今天台灣房價高漲、造成區域不均衡,很大一部分其實就是資訊不對等、資訊不透明所造成的市場失靈,請不要苛責我,我不是經濟學家,我只是觀察出這樣的現象說出來,也歡迎先進指正!當許多建設公司或財團搖搖欲墜時,她們會動用勢力去遊說政府,結果和政府聯手勾結再由金融機構推出優惠房貸,這是某種程度扭曲房地市場需求的作為。很多人原本買不起房子、但因為優惠房貸,被廣告迷惑說頭幾年只要繳息不須繳本金,一個月只要一兩萬和租房子差不多,但只要利率升高房貸提高,或過幾年後本金開始要繳纳、經濟不景氣購買者失業無力繳交後,所有的問題就浮現出來。房貸呆帳迅速提升,金融機構開始催繳房貸,這些購屋者開始繳不起房貸、房屋面臨被銀行查封拍賣命運。但過程中建設公司及財團因為假性的需求,已經從金融機構還有購屋者手中拿到存活營運的資金,等到景氣再好轉,這些存活的財團又從銀行手中,將民眾無力繳納的房屋用打折、拍賣極低價,或者類似壞帳大批處理機構(如不良債權公司)手中,又買回房地產,手中又握有大批的土地及房屋,作為下次再炒作房地產的籌碼。

更誇張的是當這些財團最後真正經營不下去,就是將滿手的爛房爛房地產丟給銀行,銀行因為資產抵押不足虧損,最後政府還是用重建基金RTC等手法將經營不善銀行再包裝販售,說穿了就是全體納稅人共同承擔過往建設公司及金融機構留下的債務,房價上漲大賺都到自己口袋,虧損就讓全民承擔,這是我唯一無法接受的地方。許多平民房產下跌只好斷頭承受,房屋拍賣只好租屋,為生計去開計程車擺地攤,但搞了一堆事情的財團卻完全沒事,景氣好時大賺景氣不好就丟爛攤子給政府全民,這根本就是不公平的遊戲規則!我不是要譴責炒作房地產!但我譴責這種不公平的遊戲規則!

妳不覺得以上描述和這一波全球金融海嘯,美國二房的問題很相像嗎?我不是想斥責炒房地產致富的財團或有錢人,我也讚揚資本主義市場中掌握機會、累積財富的有錢人,但是如果是照以上邏輯,利用政商關係,利用政策來謀求利益的財團或有錢人,那就不可取了!我個人無力改變什麼,但我有一支禿筆,今天我花比較多篇幅拆解這個過程,讓大家知道其實今天台灣會變成這樣,不是沒有原因的!從整個房地產土地炒作開始,整個環節及系統就出現了問題,房地產如果放手讓市場機制運作,當年許多建設公司就會倒閉,市場上就會釋放出許多房屋,房價自然會得到真實的估價!就好像我大學同學去年就在芝加哥撿到很便宜的房地產,價格只有當地原本價格的20%。財團周轉不靈需要資金,政府應該要保持公正立場,不能升斗小民欠債就拼命被銀行催繳,但大財團欠錢卻政府合謀推出低利房貸,將風險轉嫁給一般納稅者,幫助財團解套這就有違市場機制的精神了!政府為何拼命資助協助這些財團,因為這些財團就是他選舉資金的來源,也是其共犯結構的成員。所以財團資助政客、黑道漂白成為政客、政客再慷眾人之慨搬資源給財團,環環相扣,結局就是台灣向下沉淪!久而久之就大家開始學習,開始想要為惡、想要快速致富,越來越多人覺得有錢比較重要,越多人開始學習同樣的違法模式,開始覺得超貸、覺得官商勾結無所謂,財團最後甚至掌握媒體,開始散佈扭曲的價值觀,並且為自己的立場辯護,媒體開始要妳買房屋炒地皮,開始訴說有錢人上流社會的生活,開始告訴妳名流生活奢華,開始教育妳很多價值必須改變,台灣原本的淳樸一陣子之後就蕩然無存。台灣就變成妳現在看到的樣子!

各位,我們不用詛咒,我們要知道這整個系統運作的邏輯,與其詛咒黑暗、不如點亮一根蠟燭,我知道我是一根風中殘燭,還漂流在台灣以外的土地,年底選舉又到了,是很典型的地方縣市長及議員民代選舉,妳不要以為這跟妳無關、或者選舉不會影響妳的未來,請妳耐心看完我以上的拆解、多轉寄告訴別人。我不敢說我的分析一定全部對,但這半世紀以來台灣的政商關係、還有財團興起大抵這樣運作,有些人炒物資如水泥、麵粉、船運、電纜、船運等,近20年開始炒作房地產,但基本上邏輯就是這樣。我不是道德崇高者,賺錢趨利本來就是人性,賺取房地產炒地皮也很正常,但需要回歸到市場面供需運作,我知道台北市精華地段價格會越來越高、高到我們一般人無法企求。但政府應該要有正確的把關法則,不要遊戲規則及資源都只獨厚財團有錢人,依照正常市場供需,台北縣市及都會區房價也不可能全面高漲到現在這樣,建設公司如果周轉不靈倒閉,自然會釋放出眾多房屋到市場,房價自然會平抑;反之如果台灣人有錢讓房價高漲,那大家全體財富增加又未嚐不是件好事?!

我無意批判房價,也不是要批判炒作房地產,但是,如果大多數普羅百姓,奮鬥一輩子卻買不起一間房屋安居樂業,而更荒謬的是台北還一堆空屋沒人住,大多數房地產掌握在少數人手中,出租轉售還課不到稅,很多房東不讓房客報房租支出,因此租金收益不用繳稅、而現行公告地價房價又與現實脫節,不用繳太多增值稅等,等於早期擁有房地產的人幾乎佔盡好處。而大家如果覺得這是公平的,台灣階級流動速度減緩,只取決於妳的上一代買了多少台北縣市精華地段,而一切努力都徒勞無功,大家都覺得無所謂、那我也無話可說!

幾乎發展中的國家都經歷過房地產高漲的歷程,但不同的政策及選擇造就不同的國家風貌,如果此文引導更多先進思考並找出更好的方法,那我就非常高興了!在此先獻醜了!我深願房地產可以不斷上漲,但那是不切實際的想法,泡沫總有一天會破,要怎樣面對不要讓人民流離失所,的確是為政者重要的任務!

延伸閱讀:

敝人去年2008年拙作台灣一般人民有得住嗎?從大陸富豪買房團談房價趨勢」,連結為:http://terrylogin.blogspot.com/2008/04/blog-post_22.html

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