2008年4月22日 星期二

台灣一般人民有得住嗎?從大陸富豪買房團談房價趨勢

圖片是大陸富力集團總裁李思廉,據說身價高達1806億新台幣,引用自搜房網http://news.sz.soufun.com/2007-03-07/970659_15.html

大陸9人富豪團熱烈來台,炒熱了台灣的房地產市場,剛好最近學校報告找了一些關於房地產資料,寫這篇跟大家分享一下。從這一波房地產漲價開始,目前有兩派人馬持相反的看法,有一派從供需法則來看認為台灣房地產已經到了頂點,接下來就是反轉往下了;但另一派則認為馬總統當選後兩岸情勢大好,類似這一波的大陸富豪團,以及台商雁歸巢的潮流,將會帶動台灣另一波房地產高潮。我不是房地產專家,在此不預測房價漲跌,但匯整兩份重要的資料,一份是財團法人國土規劃及不動產資訊中心「住宅需求動向調查-96年第4季」;另一份是由內政部建築研究所委託政治大學房地產研究中心編製的「96年第4季台灣房地產景氣動向季報」,藉由數據來看一些趨勢,請大家輕鬆看看就好!

根據由經建會委託財團法人國土規劃及不動產資訊中心調查之「台灣地區住宅需求動向調查-96年第4季」,連結為:http://www.realestate.org.tw/realestate/result/ResultIndex_1.aspx?ID=6166
這份問卷調查期間是2008年1月1日至1月15日止。對象針對已購物者、購屋搜索者
及租搜索者做問卷,算是一個例行性每季做的研究報告,2007年第4季研究的綜合結論如下:

房價信心分數:本季房價信心為保守悲觀、未來房價信心分數高於近期房價信心分數。
租屋搜尋者:預期租金上漲比例減少、北市購屋預算增加、四成租屋者自認買不起房子。
而95年家庭收支調查報告指出,當年度所得收入總計:
全國平均為新台幣1,099,739元
台北市為1,526,228元
高雄市為1,174,514元
台灣省為1,024,138元

這份報告指出:2007年第4季受到投資者與購買兩戶以上的比例增加,房地產重要的「房價所得比」(註:買一棟房子需要用多少年所得,公式:房價所得比=購買房屋總價/(家庭月所得)*12,比如台北市95年家庭年收支為1,526,228元,如這戶家庭買了一棟房子價格為新台幣15,262,280元,那其房價所得比就是10,表示這家庭10年不吃不喝就可以買這棟房子。另一個數據是「貸款負擔比率」(註:每個月支付買房子貸款金額佔當月所得的比例,這項資訊主要以有向銀行貸款之問卷為主,假設20年本利平均攤還模式,且固定利率在目前水準,設算出購屋者平均每月應有之房貸支出,再除上家庭月所得,即得到房貸佔家庭月所得比。例如一戶家庭一個月收入10萬元,房屋貸款每月要繳3萬元,這樣貨款負擔比例就是30﹪!),這兩個比例在2007年第4季不管在全國及台北市都下降了。全國房價所得比由2007年第三季的7.2倍降為第4季的7.0倍;台北市則從9.9倍降為8.6倍。而每月房貸支出佔所得比,全國平均從2007年第3季的32%降為30.8%,台北市則從43.6%降為36.5%,但是台北市購屋價格中仍有高達33.3%的金額在新台幣1,200萬元以上。如果以全國來看房價所得比與貸款負擔率除高雄縣市外,其他地區均減少。第4季的房價所得比,以台北市房價所得比8.6 倍最高,台中縣市5.9倍最低。貸款負擔率部份同樣以台北市36.5%最高,台中縣市27%則是最低。

另外我們統計過去數年的「房價所得比」及「貸款負擔比率」,可由下圖看出一般民眾購屋的壓力的確逐年上升 台北市目前房價所得比2007年第三季是9.9倍、第4季是8.6倍,雖有稍降但我相信台北市購屋族每月負擔房貸比例金額絕對高於全國平均2006年第4季的30.7﹪。根據經濟日報2007年1月3日報導引用富邦證券研究部資料,台北市預售市場30坪產品的房價所得比高達13.6,比香港同樣面積住宅的房價所得比10.63高出近三成,這是亞洲第一貴的房價所得比。也就是如果你在台北市買預售屋30坪,你必須13.6年不吃不喝才能買下這棟房子!

而如果單純就調查(見下圖,圖有兩張,上面是趨勢圖,下面圖解是實際數字) (只要點擊圖片就可以放大顯示)
全國購屋者(已購屋者及購屋搜尋者)房價信心綜合分數」趨勢請見下圖上,下圖下為「全國購屋者房價近期與未來信心分數」。房價信心分數是針對購屋者對房價的看漲或看跌給予不同等級的權重分數,分數介於0至200分之間。100分代表看漲者與看跌者比例相同,分數若高於100,代表看漲者比例較看跌者多,顯示購屋者對房價上漲的信心較強;若低於100,則看跌者比例較多,顯示購屋者對房價看跌。

我們看到2007年第4季全國購屋者對房價信心綜合分數為82.8分,低於一百分顯示看跌者比看漲者多,房價趨於為悲觀傾向,而上一季第3季分數為87.97分比較,下跌了5.17 分,較去年同季大幅減少24.47分(2006年第4季為110.27分)。而對近期房價信心分數2007年第4季為78.44分,較2007年第3季為90.49分大幅減少12.05分,且比年同季大幅減少36.08分(2006年第4季為114.52分);對未來房價信心分數2007年第4季為87.15分,較上一季微幅增加1.69分(2007年第3季為85.46),但比去年同季大幅減少18.87分(2006年第4季為106.02分)。整體來說第4季購屋者對房價信心都低於100分,整體呈現悲觀下跌趨勢,但對長期房價信心高於近期信心分數,表示購屋者對一年後的房價上漲仍有一定的預期心態,但整體仍低於100分。而比較全國第4季各地區分數,近期信心分數以台中縣市84.38分最高,桃竹縣市66.02分較低;未來信心分數以台北市98.02 分最高,桃竹縣市73分較低。表示房價仍將緩緩持續攀升、年輕人的購屋壓力還是很大,但銀行現在審核貸款條件越來越嚴格趨嚴。

根據最新出爐(聯合報2008/4/18連結:http://udn.com/news/STOCK/STO10/4304446.shtml),台北市預售屋平均價格每坪為62.3萬元,較去年53.1萬元增加9.2萬元,成長17%。根據住展雜誌統計以區域來看,大安區、信義區2008年第一季預售屋平均房價都超過80萬元,大安區甚至達到85.5萬元、信義區為83.8萬元。住展雜誌研發長倪子仁表示,台北市預售屋平均房價,從2006年平均房價每坪44.9萬元,2007年上漲到53.1萬元,今年第一季再攀上歷史新高。以區域來看2006年至2008年第一季漲幅排行,以北市南港區拿下漲幅第一名,開價漲幅達59%。漲幅第二名是中山區,漲幅為51%,在北市12個行政區中上升速度最快。內湖區以漲幅49%拿下漲幅第三名。

寫到這邊研究生已經意興闌珊,研究生是無殼蝸牛、一直租屋寡居,看到這邊想起唸再多商業管理又有何用?不如去炒樓炒房,或者祖上積德留個地皮或住宅。努力奮鬥根本比不上房地產飆漲幅度,我特地寫出租屋族的情況如下:台北市41%租屋者自認買不起房子、預期租金上漲比例大幅減少、購屋預算提升、希望購屋類型以中古屋為主。受到房價持續攀升影響,長期租屋需求比例較第3季及2006年同季都小幅增加,而整戶住家型的需求大幅增加,獨立套房需求則大幅減少。有四成三希望未來月租金介於6,000-12,000 元之間,而購屋預算比2006年同季增加,以500-900萬元為主,表示租屋者因房價上漲只好向上修正購屋預算。希望購屋類型則以中古屋比例較高,年齡以25-35歲居多,家庭平均月收入集中於2-9萬元間,職業別則以民間機構為主。

而台北縣長期租屋需求增加、購屋預算與市場現況出現落差、希望購屋類型以新成屋為主。2007年第4季台北縣租屋搜尋者需求,整戶住家及獨立套房潛在需求比例都比去年2006年同季減少,21-40坪仍是潛在購屋需求者的主流面積,長期租屋需求較2006年同季小幅增加到23.4%,對近期租金趨勢看法多為看漲。購屋預算並未隨著房價攀升而大幅增加,主要仍以300-500 萬元為主。未來租屋月租金希望介於6,000-12,000元者居多,未來希望購屋類型以新成屋為主要對象。年齡以25-35 歲居多,家庭平均月收入則集中於2-9 萬元之間。

而根據政大台灣房地產研究中心所做的「96年第4季台灣房地產景氣動向季報」,也可以做房地產另一面向解讀。這份報告2007年第4季房地產市場景氣,領先指標為98.69,較第3季大幅下降3.68﹪,同時指標為100.78,較第3季小幅下降0.98﹪。房地產景氣對策訊號比2007年第3季下降一分為9分,連續三季出現黃藍燈。就廠商經營意願調查來看,2007年第4季較上季淨增加為-65.1﹪,預期2008年第一季、第二季淨增加分別為-13.42﹪及20.81﹪,表示建商在房地產領先指標大幅下降之際,仍預期總統大選後會偏好,出現基本面及消息面極大的落差。

注釋:以下為本報告的名詞解釋
1、景氣燈號之各色燈號代表意義為何?景氣分數的數字代表意義為何?彼此之間有何關係?
景氣燈號區分為五個燈號,當信號紅燈時表示景氣過熱;黃紅燈時表示景氣略微過熱;黃藍燈表示房地產景氣有衰退趨勢,至於藍燈表示房地產業非常不景氣,綠燈表示景氣持平普通。燈號意義與分數關係如下:
紅燈20-18分、黃紅燈17-15分、綠燈14-12分、黃藍燈11-8分、藍燈7-4分。
2、何謂領先指標與同時指標?內容為何?
「領先指標」代表未來房地產的景氣走向,具有預測的功能,領先指標有五大項包括:國內生產毛額、貨幣供給額、營建股股價指數、建築貸款放款數變動量與消費者物價指數。而「同時指標」反映當前景氣狀況,同時指標包括六大項:土地減建物買賣移轉登記件數指數、基準放款利率、建造執照面積、新推個案平均房價、新承做購屋貸款放款金額、住宅使用率。如想更知道詳細資料,請參考內政部建研所網站:www.abri.gov.tw

報告中有寫到與會專家都認為房地產應該要與總體經濟的基本面為基準,豪宅只佔整體房地產市場極小一部份,而商周同步轉載的「Financial Times」的Martin Wolf專欄也說到美國其世界各國房價泡沫化的原因如下(商周第1065期P30):

1、全球過多的儲蓄,導致長期利率水準極低。
2、低實質利率和良性通膨環境。
3、經濟長期穩定,人民居安不思危。
4、許多國家對於抵押貸款市場的監管過度自由化,越輕易舉貸款融資,買家越容易付出較高的房價,房價越高買方購屋的的意願就越強,因為他們預期房價還會更高。台灣這幾年的低利率也確實是高房價的幫手之一。

這份報告很長但很值得參考,因為報告內容有許多量化指標,可以很清楚看出房價相關的各種因素跑出來的長期統計數據,重點是還用圖形顯示給你看趨勢,另外報告中也很清楚從房地產的供給及需求面都做了剖析,想研究房地產的人真的要好好看這份報告,但為了怕大家看不下去我這篇冗長文章,底下我只提出幾點來討論:

◎房地產景氣領先及同時指標長期趨勢圖:請見下圖 (只要點擊圖片就可以放大顯示)


你會發現較粗那條是領先指標,而較細那條是同時指標,經過長期觀察你會發現兩條線交叉時就是房地產谷底,分別出現在民國68年、77年、82年、92年藍色的直線條部分;而兩條線相距距離較大的時候就是房地產好的時候,這是因為領先指標會先反映上升,而同時指標在房地產景氣真的好起來同時上升,造成如民國70、78、83年、還有這一段從92到95年的房地產好景氣,但根據線圖95年開始兩條線就下降交叉在一起,表示房地產應該會進入空頭市場一段時間,會做拉回修正。

◎房地產景氣領先及同時指標短期趨勢圖:請見下圖 (只要點擊圖片就可以放大顯示)

這是更清楚看民國92年到96年這段時間的同時指標都高於領先指標,是標準房地產多頭格局,但96年中旬很明顯兩條線就交叉了,是明確開始走空頭的格局。

◎2007年第4季全體廠商對市場景氣判斷:請見下圖圖十這張


這是針對建築相關廠商的調查,可以看到很有趣的現象,所有廠商包含建設公司、營造廠、代銷廣告、地政士及估價師、金融機構等,都是房地產最專門的人士,不管是對本季與上季比較,還是本季和去年同一季比較,所有人都持衰退的預測,但對於2008年第一季建商及代銷公司就些微持正面看法,但對於總統選後第2季卻不約而同產業內的廠商都看好,但卻與實際數據悖離,也許他們有看到哪個層面是我們升斗小民無法看到的。

◎住宅統計資訊網資料匯整:最後我到住宅統計資訊網:http://housing.cpami.gov.tw/house/default.aspx,查詢了民國92年第一季開始的各項數據,一直到去年96年第4季的統計數字。作出以下這張大表 (只要點擊圖片就可以放大顯示)

這張大表主要代表供給面的核發建照、核發使用執照、法院拍賣等數量統計;需求面則是第一次所有權登記、貸款金額等等。雖然不是很明顯的趨勢,但可以發現金融機構這邊的貸款數量變少了、核准貸款數量也變少了,而供給面的核發建照等仍然等量供給,依照經濟學供需法則,台灣的房子不可能一直上漲上去。除非大家都很有錢一直買第2棟、第3棟房子以上,或者台灣家戶家庭組成有劇烈變動,變成兩個人一戶,或者一人一戶都需要買房子。你也可以清楚看到法院法拍每坪一路下降到96年第4季每坪8.21萬元,因此台灣房價應該會是往下修正。

呼!終於寫完這篇長文,謝謝你看到這邊,我無意與人辯論,這篇文章是引用並蒐集數據後,做出我認為的結論,那就是房價沒道理再繼續上漲上去!馬總統其實面臨很嚴酷的挑戰,國際經濟情勢並不好,各國都被次貸風暴掃到,美國受傷沉重並且房地產泡沫化,造成金融體系嚴重受傷!加上物價上漲,政府如果為了抑制物價提高利率,那樣對經濟成長、股市、還有房地產都會很不利。但如果不這樣做通膨勢必引發民怨,這要看新政府的智慧!對我個人來講我希望房價修正、因為這樣我才買得起房子,但這樣表示經濟會不好,我個人可以接受,只要通膨控制好不要太嚴重,其實經濟不好是世界的因素影響,但我覺得執政者應該要跟大家說明白!如果我錯了,房價還是一直往上衝,那就恭喜台灣所有人,那表示經濟一定很火熱,但恐怕要做好一些配套措施,以免像我這樣的人根本望屋興嘆,永遠都會是無殼蝸牛!當然我知道很多網友都是經濟高手,請你們看看笑笑就好,不要跟我這半調子計較,當然歡迎發表更多意見來討論。我傾向於經濟可以比較不好但讓房價拉回修正。大陸觀光客也許是經濟活水,但短時間要救台灣經濟恐怕有點緩不濟急!

我也沒啥好說了,呂副總統都買不起台北市房子,跑到台北縣買了,我這小民當然更買不起,努力點看能不能買鄉下房子囉,唉!那早知道我10幾年前就不用來台北奮鬥了,真遭!希望大家都賺錢囉!

延伸閱讀:
◎引用自財團法人國土規劃及不動產資訊中心網站,標題「台灣的房價家戶所得比合理嗎?」,連結:http://www.realestate.org.tw/realestate/result/ResultIndex_1.aspx?ID=5348

◎經濟日報96.01.03標題「台北房價所得比亞洲最高」,連結:http://uhome.open168.com/house/article.php/3594

◎引用自內政部建築研究所網站,標題「96年第4季台灣房地產景氣動向季報」,連結為:
http://www.abri.gov.tw/utcPageBox/CHIMAIN.aspx?ddsPageID=CHIMDD&showDetail=Y&DBID=210

◎住宅統計資訊網查詢:http://housing.cpami.gov.tw/house/default.aspx

◎中華民國統計資訊網總體統計資料庫:http://61.60.106.82/pxweb/Dialog/statfile9L.asp

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